19. September 2018

Teil 1: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

In der Regel bestellt die Stockwerkeigentümerversammlung einen  Verwalter, der die alltäglichen Geschäfte der Stockwerkeigentümergemeinschaft übernimmt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind im Gesetz in Art. 170 s und Art. 170 t Sachenrecht (SR) und im Reglement der Stockwerkeigentümer geregelt. Das Gesetz  unterteilt die Aufgaben des Verwalters dabei einerseits in die Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die Verwaltung und Benutzung und andererseits in die Vertretung nach aussen.

Ausführung der Bestimmungen und Beschlüsse über die  Verwaltung und Benutzung
Der Verwalter hat die Aufgabe, alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Stockwerkeigentümerreglements sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer zu vollziehen. Weiter ist er dafür verantwortlich, von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen zu treffen.

Er ist für alle Handlungen zuständig, die mit der Verwaltung der  Immobilie zusammenhängen. Er kümmert sich um die Hausreinigung, Reparaturen, Gartenpflege und stellt hierfür geeignete Personen (z. B. Hauswart) an bzw. schliesst die dafür nötigen Verträge (z. B. mit Handwerkern, Gärtner) ab. Er wacht zudem bei der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstücks und des Gebäudes darüber, dass Gesetz, Reglement und Hausordnung eingehalten werden.

Weiter ist er dafür zuständig, die Versammlung der Stockwerkeigentümer einzuberufen und diese zu leiten, die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung aufzubewahren und die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung zu vollziehen.

Ebenso obliegt dem Verwalter die finanzielle Verwaltung. Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht die Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel. Weiter erstellt er das Budget und die Jahresrechnung.

Vertretung nach aussen
Der Verwalter vertritt in allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in den Bereich seiner gesetzlichen Aufgaben fallen, sowohl  die Gemeinschaft als auch die Stockwerkeigentümer nach aussen. Alle an die Stockwerkeigentümergemeinschaft gerichteten Erklärungen, Aufforderungen, Urteile und Verfügungen können durch  Zustellung an den Verwalter an seinem Wohnsitz / Sitz oder am Ort der gelegenen Sache wirksam mitgeteilt werden.

Der Verwalter kann für die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Klägerin oder Beklagte sogar Zivilprozesse führen, sofern er hierzu vorgängig von der Versammlung der Stockwerkeigentümer ermächtigt worden ist. In dringenden Fällen kann er die Vertretung in einem Gerichtsverfahren sogar ohne vorgängige Ermächtigung übernehmen. In diesen Fällen ist die  Ermächtigung jedoch nachträglich einzuholen. Der Verwalter hat somit wichtige Aufgaben zu besorgen. Es empfiehlt sich daher, bei der Auswahl des Verwalters darauf zu achten, dass er über die hierfür erforderlichen fachlichen Fähigkeiten verfügt.

Teil 2 zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters folgt Anfang Oktober 2018.

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