22. August 2018

Der Erwerb einer Liegenschaft

In Liechtenstein ist der Erwerb einer Liegenschaft von der Erteilung einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung abhängig. Das Grundverkehrsgesetz (GVG) sieht dabei als Zielsetzung vor, dass Grundstücke der Nutzung durch ihre Eigentümer erhalten oder zugeführt werden, um eine möglichst breite, sozial verträgliche und der Grösse des Landes entsprechende Streuung des Grundeigentums zu gewährleisten. Um dieses Ziel zu verwirklichen, ist der Erwerb von Eigentum an inländischen Grundstücken genehmigungspflichtig.

Was ist ein Grundstück ?

Das Grundverkehrsgesetz verweist in Bezug auf die Definition des Grundstückes zunächst auf die sachenrechtliche Definition. Es sind aber nicht nur Grundstücke, Stockwerkeigentumseinheiten oder Miteigentumsanteile vom Genehmigungserfordernis umfasst, sondern es werden auch eine langfristige Nutzniessung, ein langfristiges Wohn- oder unselbständiges Baurecht, Kauf-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechte einer grundverkehrsrechtlichen Genehmigung unterstellt. Um einer Umgehung der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung entgegenzuwirken, sind auch andere Rechte, beispielsweise langfristige Miet- oder Pachtverträge, mit welchen eine eigentümerähnli
che Stellung eingeräumt wird, nach dem Grundverkehrsgesetz genehmigungspflichtig. Nach der Grundverkehrsverordnung sind Miet- und Pachtverträge von mehr als 10 Jahren als langfristige Verträge anzusehen. Letztlich untersteht auch der Erwerb von Anteilen am Vermögen juristischer Personen, deren Aktiven zu mehr als zur Hälfte aus Rechten an Grundstücken bestehen, die im Inland liegen, der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung.

Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte 

Die Genehmigung zum Erwerb eines inländischen Grundstückes wird erteilt, wenn entweder ein berechtigtes Interesse am Erwerb von Eigentum nachgewiesen werden kann oder andererseits bestimmte Voraussetzungen vorliegen wie z. B. Erwerb innerhalb der Familie, im Rahmen eines gleichwertigen Tausches, im Erbgang oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung.

Berechtigte Interessen können sein :

  • ƒDeckung eines bereits gegebenen inländischen Wohnbedürfnisses; der Erwerber muss dabei seinen Wohnsitz bereits im Inland haben;
  • ƒƒDeckung eines künftigen inländischen Wohnbedürfnisses. Hierbei ist Voraussetzung, dass der Erwerber Landesangehöriger ist;
  • ƒƒDeckung eines gegenwärtigen Erholungsbedürfnisses;
  • ƒƒDie Errichtung einer Betriebsstätte eines zugelassenen inländischen Betriebes oder die Ausübung eines gewerblichen oder freien Berufes;
  • landwirtschaftliche Nutzung;
  • Überbauung oder Erstellung von gewerblichen Räumlichkeiten;
  • sozialer Wohnungsbau und der Erwerb durch eine gemeinnützige juristische Person mit Sitz oder Zweigniederlassung im Inland erfolgt, die im Inland Steuerbefreiung geniesst;
  • ƒErwerb durch eine Stiftung, eine Anstalt ohne Mitglieder oder einem stiftungsähnlichen Treuunternehmen mit Persönlichkeit nach Massgabe einer gesetzlich zulässigen Zweckbestimmung.

Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass die Grundverkehrsverordnung die frühere geltende Praxis, das Wohnbedürfnis mit 400 Klafter zu begrenzen, nunmehr ausdrücklich auf eine maximale Grösse von 1'440 m² beschränkt. Der Erwerb eines baureifen Grundstückes zur Deckung eines gegenwärtigen oder zukünftigen Wohnbedürfnisses ist daher auf diese maximale Grösse von 1'440 m² beschränkt. Wichtig ist in diesem Zusammenhang der Hinweis, dass die Verordnung aber vorsieht, dass in begründeten Einzelfällen von dieser maximalen Grösse abgewichen werden darf. Damit wird dem Amt für Justiz ein erhebliches Ermessen bei der Genehmigung von Grundverkehrsgeschäften eingeräumt.

Grundverkehrsbehörde

Seit der letzten Novelle des Grundverkehrsgesetzes ist das Amt für Justiz die einzige Grundverkehrsbehörde für alle Gemeinden und für sämtliche grundverkehrsrechtlichen erstinstanzlichen Entscheidungen. Gegen Entscheidungen des Amtes für Justiz als Grundverkehrsbehörde kann binnen 14 Tagen ab Zustellung Beschwerde an die Beschwerdekommission für Verwaltungsangelegenheiten erhoben werden. Gegen die Entscheidungen dieser Beschwerdekommission kann wiederum binnen 14 Tagen Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden.

Vorlagepflicht

Von grosser Bedeutung ist die im Gesetz vorgesehene Vorlagepflicht und die Sanktion der Nichtvorlage. Die genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte sind binnen 4 Monaten nach ihrem Abschluss der Grundverkehrsbehörde zwingend vorzulegen, andernfalls diese Rechtsgeschäfte nichtig sind. Dies bedeutet, dass beispielsweise ein abgeschlossener Kaufvertrag zivilrechtlich seine Wirksamkeit verliert, wenn er nicht binnen 4 Monaten seit Abschluss dem Amt für Justiz zur Genehmigung vorgelegt wird. Dabei hat der Erwerber ein amtliches Formular zu verwenden, welches in Papierform oder in elektronischer Form beim Amt für Justiz bezogen werden kann.

Gebühren

Der Erwerb von Grundstücken in Liechtenstein ist gebührenpflichtig. Neben den Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch nach der Verordnung über die Grundbuch- und Handelsregistergebühren werden auch Gebühren nach der Grundverkehrsverordnung zur Zahlung fällig.

 

Für weitere Auskünfte steht Ihnen das Immobilien-Team der Joseph Wohlwend AG gerne zur Verfügung.

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