Wer in Liechtenstein eine Wohnung erwirbt, kauft nicht das ganze Grundstück, sondern einen Anteil daran – verbunden mit exklusiven Rechten an einer umschriebenen Einheit. Der Eigentümer ist Stockwerkeigentümer: Er hält Miteigentum am Gesamtobjekt und ein Sonderrecht an seiner in sich abgeschlossenen Wohnung, die über einen Allgemeinteil (z.B. Treppenhaus) erreichbar sein muss. Nicht in sich abgeschlossen sind hingegen Flächen wie Terrassen oder Parkplätze; sie werden als Sonderbenützungsrechte ausgestaltet. Was das im Alltag bedeutet und worauf Käufer achten sollten, zeigt dieser Beitrag.

Das Sonderrecht des Eigentümers

In seiner Wohnung darf der Eigentümer grundsätzlich tun und lassen, was er will, solange nicht gemeinschaftliche Bauteile beeinträchtigt werden. Da sich das Sonderrecht nicht auf die gemeinschaftlichen Teile erstreckt, benötigt es für die Durchführung von Veränderungen an diesen grundsätzlich die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Das Anbringen einer Satelliten-Antenne an der Balkonbrüstung kann also unter Umständen nicht ohne weiteres vorgenommen werden.

Die Wertquote

Der Eigentumsanteil wird durch die Wertquote verkörpert und ist im Grundbuch festgehalten. Der Grundriss, die Grundfläche, die Ausrichtung der Räume und weitere Elemente dienen als Grundlage zur Berechnung der Wertquoten.

Im Verhältnis seines Anteils bzw. seiner Wertquote hat sich der Eigentümer sowohl an den Betriebskosten (z.B. Hauswartung, Gartenpflege etc.) als auch an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Bauteile (z.B. Lift, Fassade, Dach etc.) zu beteiligen.

Die Pläne

Die Pläne zur Begründung von Stockwerkeigentum müssen gewisse Vorgaben erfüllen. So muss beispielsweise jede Stockwerkeigentumseinheit in einer separaten Farbe dargestellt werden. Allgemeine Teile wie Lift, Treppenhaus oder Gänge sind hingegen in weiss darzustellen. Zudem sind alle Räume und Flächen genau zu bezeichnen.

Der Erneuerungsfonds

Nach 20 – 30 Jahren stehen bei vielen Liegenschaften grössere Arbeiten an – etwa Fassade oder Heizung. Wer vorausschauend handelt, speist früh einen Erneuerungsfonds: Regelmässige Beiträge aller Stockwerkeigentümer schaffen finanziellen Spielraum. Über den Einsatz der Mittel entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigentümer. In der Praxis zeigt sich jedoch häufig: Werden Einzahlungen zu spät oder zu tief angesetzt, reicht der Fonds für Sanierungen nicht – es drohen Sonderbeiträge oder Etappierungen. Beim Verkauf einer Stockwerkeigentumseinheit hat der Stockwerkeigentümer keinen Anspruch auf Rückerstattung seiner Einlagen in den Erneuerungsfonds, da dieser der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört. So bleiben Kosten planbar und die Liegenschaft langfristig wertstabil.

Das Reglement

Ein wichtiges Dokument für Stockwerkeigentümer stellt das Reglement dar. Denn in diesem sind unter anderem Verhaltensregeln, Informationen über die Beschlussfassung an den Versammlungen, die Kostenverteilung von Sanierung und Unterhalt sowie die Rechte und Pflichten in der alltäglichen Nutzung festgehalten. Wurde beispielsweise an der letzten Eigentümerversammlung eine Fassadensanierung beschlossen, ist auch ein neuer Eigentümer an diesen Beschluss gebunden. An der jährlich stattfindenden Versammlung sollte sich der Stockwerkeigentümer einbringen und auch akzeptieren, wenn einmal ein Mehrheitsbeschluss nicht den eigenen Vorstellungen entspricht.

Die Verwaltung von Stockwerkeigentum

Das Einsetzen einer professionellen Verwaltung macht häufig Sinn, damit der Gebäudeunterhalt der gemeinschaftlichen Teile, die Finanzen, die Jahresversammlungen und diverse weitere Punkte korrekt und fachmännisch abgewickelt werden. Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer wählt die Verwaltung und legt fest, welche Kompetenzen und Aufgaben der Verwaltung zugeteilt werden.