Es ist rechtlich möglich, ein Gebäude auf einem fremden Boden zu bauen, nämlich mittels eines Baurechts. Diesfalls stellt ein Grundeigentümer gegen Entschädigung (Baurechtzins) sein Grundstück einem Dritten für eine Überbauung zur Verfügung. Wenn das Baurecht als selbstständiges und dauerndes Recht ausgestaltet und als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen ist, kann an ihm auch Stockwerkeigentum begründet werden.

Wer eine Stockwerkeinheit im Baurecht kauft, hat Folgendes zu beachten:

Da er den Boden nicht (mit-)kaufen muss, ist die Stockwerkeinheit zwar günstiger zu haben. Allerdings muss jeder Stockwerkeigentümer dem Bodeneigentümer einen Anteil am Baurechtzins im Verhältnis seiner Wertquote entrichten. Ausserdem ist der Verkauf einer Stockwerkeinheit insofern eingeschränkt, da der Bodeneigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat: Bei einem Verkauf kann der Vorkaufsberechtigte Bodeneigentümer innert dreier Monate seit Kenntnis des Kaufvertrages erklären, dass er die Stockwerkeinheit selber zu dein gleichen Bedingungen kaufen will. Da dieses Vorkaufsrecht die Verkehrsfähigkeit des Stockwerkeigentums behindert, wird es in der Praxis oft – aber eben nicht automatisch – vertraglich aufgehoben.

Kein gesetzliches Vorkaufsrecht haben hingegen die anderen Stockwerkeigentümer. Man kann ein solches jedoch mit Vertrag begründen. Das kommt in der Praxis eher selten und allenfalls bei sehr kleinen Stockwerkeigentümergemeinschaften vor.

Heimfall nach Ablauf des Baurechts

Der Erwerber einer solchen Stockwerkeinheit im Baurecht muss stets vor Augen haben, dass das Baurecht auf einen bestimmten Zeitpunkt hinweg ablaufen wird. Ein Baurecht kann zwar verlängert werden, doch bedarf dies der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer. Bei grösseren Stockwerkeigentümergemeinschaften ist es naturgemäss schwierig, die Einstimmigkeit herbeizuführen. Liegen diese Zustimmungen aber nicht vor, tritt nach Ablauf der Baurechtsdauer der Heimfall ein: Das Stockwerkeigentum geht unter, und die Stockwerkeinheiten gehen in das Eigentum des Bodeneigentümers über. Zwar geschieht dies gegen eine angemessene Entschädigung , doch mag dies ein schwacher Trost sein, wenn man quasi das Dach über dem Kopf verliert.

Quelle: HEV (Ausgabe Sept. 2022 Seite 11)