Rund ums Bauen
Das Stockwerkeigentum
25. April 2022 | Immobilien
Wird in Liechtenstein eine Wohnung gekauft, so kauft man nicht das gesamte Grundstück, sondern lediglich einen Anteil davon. Der Wohnungseigentümer ist ein sogenannter Stockwerkeigentümer. Hierbei handelt es sich um Miteigentum, verbunden mit einem Sonderrecht (Nutzungsrecht) an einem örtlich begrenzten Teil des Gebäudes. Die Sonderrechte müssen in sich abgeschlossen und aus einem Allgemeinteil, z.B. dem Treppenhaus, zugänglich sein. Terrassen, Parkplätze etc. stellen hingegen Sonderbenützungsrecht dar und sind nicht in sich abgeschlossen.
Das Sonderrecht des Eigentümers
In seiner Wohnung darf der Eigentümer grundsätzlich tun und lassen, was er will, solange nicht gemeinschaftliche Bauteile beeinträchtigt werden. Da sich das Sonderrecht nicht auf die gemeinschaftlichen Teile erstreckt, benötigt es für die Durchführung von Veränderungen an diesen grundsätzlich die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Das Anbringen einer Satelliten-Antenne an der Balkonbrüstung kann also unter Umständen nicht ohne weiteres vorgenommen werden.
Die Wertquote
Der Eigentumsanteil wird durch die Wertquote verkörpert und ist im Grundbuch festgehalten. Der Grundriss, die Grundfläche, die Ausrichtung der Räume und weitere Elemente dienen als Grundlage zur Berechnung der Wertquoten.
Im Verhältnis seines Anteils bzw. seiner Wertquote hat sich der Eigentümer sowohl an den Betriebskosten (z.B. Hauswartung, Gartenpflege etc.) als auch an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Bauteile (z.B. Lift, Fassade, Dach etc.) zu beteiligen.
Die Pläne
Die Pläne zur Begründung von Stockwerkeigentum müssen gewisse Vorgaben erfüllen. So muss beispielsweise jede Stockwerkeigentumseinheit in einer separaten Farbe dargestellt werden. Allgemeine Teile wie Lift, Treppenhaus oder Gänge sind hingegen in weiss darzustellen. Zudem sind alle Räume und Flächen genau zu bezeichnen.
Der Erneuerungsfonds
Da bei einer Immobilie nach einer Nutzungsdauer von 20 bis 30 Jahren häufig umfangreiche Renovationen anfallen, ist es empfehlenswert, schon frühzeitig finanzielle Reserven anzulegen. Daher sind regelmässige Einlagen der Stockwerkeigentümer in den Erneuerungsfonds sinnvoll. Wie die Gelder im Fonds verwendet werden, entscheidet grundsätzlich die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Weil zu wenig oder zu spät in den Fonds einbezahlt wurde, reicht dieser in der Praxis vermehrt nicht zur Deckung von Sanierungskosten aus. In der Konsequenz haben die Stockwerkeigentümer Nachzahlungen zu leisten oder die Sanierung ist zu verschieben/zu etappieren. Beim Verkauf einer Wohnung hat der Stockwerkeigentümer keinen Anspruch auf Rückerstattung seiner Einlagen in den Erneuerungsfonds, da dieser der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehört.
Das Reglement
Eines der wichtigsten Dokumente für Stockwerkeigentümer stellt das Reglement dar. Denn in diesem sind unter anderem Verhaltensregeln, Informationen über die Beschlussfassung an den Versammlungen, die Kostenverteilung von
Sanierung und Unterhalt sowie die Rechte und Pflichten in der alltäglichen Nutzung festgehalten. Wurde beispielsweise an der letzten Eigentümerversammlung eine Fassadensanierung beschlossen, ist auch ein neuer Eigentümer an diesen Beschluss gebunden. Weiters hat sich der Eigentümer an den gemeinschaftlichen Kosten für Verwaltung und Unterhalt zu beteiligen und leistet Einlagen in den Erneuerungsfonds sowie für die Nebenkosten. An der jährlich stattfindenden
Versammlung sollte sich der Stockwerkeigentümer einbringen und auch akzeptieren, wenn einmal ein Mehrheitsbeschluss nicht den eigenen Vorstellungen entspricht.
Die Verwaltung von Stockwerkeigentum
Das Einsetzen einer professionellen Verwaltung macht häufig Sinn, damit der Gebäudeunterhalt der gemeinschaftlichen Teile, die Finanzen, die Jahresversammlungen und diverse weitere Punkte korrekt und fachmännisch abgewickelt werden. Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer wählt die Verwaltung und legt fest, welche Kompetenzen und Aufgaben der Verwaltung zugeteilt werden.
