Rund ums Bauen
Welche Voraussetzungen müssen bei Wertquotenänderungen von Stockwerkeigentum erfüllt sein?
Das Stockwerkeigentum ist ein auf Dauer ausgerichtetes Gebilde. Die Wertquoten, welche der mathematische Ausdruck der jeweiligen Stockwerkeigentumsanteile sind, müssen grundsätzlich gefestigt sein. Das Gebäude im Stockwerkeigentum und die wirtschaftlichen Gegebenheiten können sich jedoch verändern.
Was geschieht im Falle einer solchen Veränderung? Was für eine Auswirkung hat die Anpassung der Wertquoten?
Die Stockwerkeigentümer können in einer solchen Situation beschliessen, die Wertquoten aufgrund dieser Entwicklung oder Veränderung anzupassen. Hierfür sind aber bestimmte Voraussetzungen zu beachten.
- Die Änderung der Wertquoten setzt die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten voraus. Sollte ein Stockwerkeigentümer von der Änderung der Wertquote nicht betroffen sein, so ist seine Zustimmung nicht zwingend erforderlich. Sind (beschränkt) dingliche Rechte und Lasten vorhanden, so bedarf es einer Zustimmung dieser Berechtigten. Vorab sind die Grundpfandgläubiger gemeint, denn eine Veränderung der Wertquote (Verkleinerung) hat einen negativen Einfluss auf den Wert des Objektes. Aber auch bei einer Erhöhung der Wertquote bedarf es der Zustimmung des Grundpfandgläubigers. Ebenfalls gilt es, die Zustimmung eines allfälligen Nutzniessers einzuholen, sofern die Wertquote dieses Stockwerkeigentums betroffen ist. Der Nutzniesser erhält die vom belasteten Gegenstand abgeworfenen Zinsen und muss die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung tragen. Im Gegensatz dazu werden in der Regel die Mieter, Pächter oder Entlehner durch die Änderung der Wertquoten nicht tangiert.
- Die Änderung der Wertquote bedingt der Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung. Je nach vertraglicher Abmachung bedingt es einer einfachen Mehrheit und einer Zustimmungsvereinbarung. Im Reglement der Stockwerkbegründung wird unter anderem auch die Mindestanzahl der Teilnehmenden und diverse weitere Einzelheiten bestimmt.
- Die Zustimmung der Stockwerkeigentümer bedarf der öffentlichen Beurkundung.
- Die Änderung der Wertquoten muss darauffolgend im Grundbuch zwingend eingetragen werden.
Diverse notwendige Zwischenschritte, wie beispielsweise die Anpassung der Pläne, sind in diesem Blogbeitrag nicht erwähnt worden. Die Änderung der Stockwerkeigentumsanteile bedarf einer individuellen Vorgehensweise, abhängig von den Gegebenheiten.
Gerne stehen wir für eine individuelle Beratung zur Verfügung.
Quelle: HEV
